Selon Nicolas Karaoglanian, conseiller en gestion de patrimoine chez fdp gestion privée, plusieurs personnes abordent encore l'achat immobilier avec des idées préconçues qui ne reflètent pas toujours la réalité financière d'aujourd'hui.
Avec des prix médians de 780 000 $ pour une maison unifamiliale à Montréal et 486 500 $ dans la région de Québec, selon les plus récentes données mensuelles de l'Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), force est de constater que devenir proprio n'est pas pour tous les portefeuilles.
Mythe no 1 : Acheter une maison est la meilleure façon de s'enrichir
« Être propriétaire, il faut toujours se remettre en question par rapport à ça. Il y a encore cette idée qu’il faut absolument acheter une propriété pour s’enrichir, mais ce n’est pas nécessairement le cas », affirme Nicolas Karaoglanian en entrevue avec Narcity Québec.
Selon lui, la comparaison entre l’achat et la location est souvent incomplète. Plusieurs propriétaires oublient de tenir compte des coûts d’entretien, des taxes, des assurances et des rénovations lorsqu’ils évaluent le rendement réel de leur propriété.
Pour illustrer son point, il évoque la « règle du 5 % ». Cette approche consiste à multiplier le prix d’une propriété par 5 %, puis à diviser le résultat par 12 afin d’obtenir un seuil mensuel de comparaison avec un loyer.
Pour une propriété de 450 000 $, cela représente environ 1 875 $ par mois. Si un logement comparable se loue à un prix inférieur, la location peut parfois être plus avantageuse financièrement que l’achat.
Le conseiller soutient également qu’une personne locataire qui investit « de manière intelligente » dans des placements, comme un REER, un CELI ou d’autres véhicules d’épargne, plutôt que de dépenser l’argent économisé, pourrait se retrouver dans une situation financière similaire à celle d’une personne propriétaire après 20 à 25 ans.
Il va même plus loin : « La personne qui loue va se retrouver probablement avantagée à long terme, particulièrement avec les prix [de l’immobilier] qu’on voit actuellement. »
Selon lui, à superficie et emplacement comparables, être propriétaire coûte aujourd’hui généralement plus cher qu’être locataire. La différence se joue donc souvent dans la façon dont l’argent économisé est utilisé au fil des années.
Mythe no 2 : Tout le monde devrait aspirer à devenir propriétaire
Nicolas Karaoglanian soutient qu'acheter n'est pas une fin en soi et que ce n'est pas nécessairement un objectif universel.
Pour certaines personnes, notamment celles qui aiment la mobilité ou qui investissent déjà avec discipline, la location peut demeurer une option parfaitement valable. Il rappelle également que la propriété agit souvent comme une forme d'épargne forcée.
« Quelqu'un qui est un peu moins discipliné, c'est certain qu'en remboursant son hypothèque, il y a une portion qui s'en va sur le capital de mon prêt », cite-t-il en exemple.
Autrement dit, l'avantage de la propriété dépend parfois davantage du comportement financier d'une personne que du simple fait de posséder une maison.
Mythe no 3 : Si la banque te dit oui, c'est que tu peux te le permettre
Pour plusieurs personnes, une préapprobation hypothécaire est perçue comme un feu vert à l’achat d’une première maison. Pourtant, selon Nicolas Karaoglanian, ce n’est pas parce qu’une banque accepte de prêter un certain montant qu’il s’agit forcément d’un achat judicieux.
Les institutions financières évaluent principalement la capacité de remboursement à l’aide de ratios d’endettement. Elles ne peuvent toutefois pas déterminer quel mode de vie une personne souhaite conserver.
Selon lui, plusieurs acheteurs et acheteuses font l’erreur de se concentrer sur le montant maximal qu’ils peuvent emprunter plutôt que sur l’argent qu’il leur restera une fois toutes les dépenses payées.
« Est-ce que tu es capable de faire ce que tu veux faire dans ta vie avec ça, faire les voyages que tu fais, aller au restaurant une fois par semaine comme je le fais actuellement, ainsi de suite? », questionne-t-il.
Autrement dit, être admissible à une hypothèque et être à l’aise financièrement sont deux réalités bien différentes.
Mythe no 4 : Le coût d'une maison se limite au paiement hypothécaire
Pour plusieurs acheteurs et acheteuses, l’hypothèque représente la principale dépense liée à l’achat d’une propriété. Pourtant, selon Nicolas Karaoglanian, plusieurs coûts importants sont souvent sous-estimés ou oubliés.
Taxe de bienvenue, assurances, déménagement, ameublement et rénovations peuvent rapidement faire grimper la facture bien au-delà du versement hypothécaire.
Il insiste aussi sur les frais d’entretien, qui devraient être prévus dès le départ. Selon lui, les propriétaires devraient mettre de côté entre 1 % et 1,5 % de la valeur de leur propriété chaque année pour les réparations et les rénovations. Pour une maison de 450 000 $, cela représente entre 4 500 $ et 6 750 $ par année.
Même si ces dépenses ne reviennent pas forcément chaque année, elles finissent généralement par se présenter, que ce soit pour remplacer des fenêtres, refaire une toiture ou réaliser des travaux majeurs.
Avant d’acheter, Nicolas Karaoglanian recommande également de tenir compte du rapport d’inspection afin d’anticiper les réparations à venir.
Selon lui, devenir propriétaire ne se résume pas à obtenir une hypothèque. Il faut aussi être en mesure d’assumer les coûts récurrents liés à la propriété. Une maison peut représenter un actif important, mais elle s’accompagne aussi de nombreuses dépenses qu’il vaut mieux prévoir avant de signer.
Il recommande enfin d’évaluer sa situation personnelle avant de se lancer. Une relation instable, un emploi précaire ou des projets de déménagement à court terme peuvent parfois faire pencher la balance en faveur de la location, même lorsque les finances permettent l’achat.
La maison à vendre à Mont-Tremblant est située sur un terrain loué d’un camping et est bien entretenue. 
Les acheteurs ou acheteuses doivent aimer le bleu pâle pour vivre dans cette maison à vendre à Mont-Tremblant, à moins de la repeinturer. 
Des tapisseries originales qui rappellent les plages dans le Sud sont omniprésentes. 
