Est-ce plus avantageux d'être locataire que propriétaire dans le Grand Montréal en 2024?

Si l’immobilier est considéré comme l’un des meilleurs investissements, est-ce que cela veut dire que les locataires de la grande région de Montréal sont automatiquement perdant.e.s? L’argument souvent mis de l’avant pour valoriser l'achat d'une maison et les propriétaires la valeur de cette acquisition augmente, alors que la location se traduit par une perte financière. Dans cette logique, doit-on en déduire qu'une personne qui reste en appartement jette son argent par les fenêtres?

Aussi, est-ce possible que l’achat d’une propriété comporte un côté plus sombre? Narcity Québec s’est penché sur ces questions tout en examinant les avantages et inconvénients ainsi qu'en effectuant une analyse coût-bénéfice détaillée.

Frais récurrents de part et d'autre

Comme propriétaire, les taxes municipales et les taxes scolaires sont de coûts qui reviennent annuellement, en plus de tes frais d’hypothèque. Prenons le cas d’une maison unifamiliale, à Repentigny, de 400 000 $ avec une hypothèque de 350 000 $. À 5 % d’intérêt sur 25 ans, le coût de la maison sera de 2 035,62 $ par mois. Mais, ce n’est pas tout, à cela il faut ajouter le coût des taxes qui sera de 2 402,80 $ par année.

Sur une période de 25 ans, la durée moyenne pour le remboursement de l’hypothèque, cela signifie que les taxes cumulées seront de plus de 60 000 $. Et ce, juste pour avoir le droit d’habiter dans ta maison. Qui plus est, ce calcul ne tient même pas compte des augmentations annuelles de tous les frais mentionnés et de la fluctuation des taux d'intérêt hypothécaires.

En revanche, quand tu es en appartement, tu paies uniquement ton loyer - sans toutefois tenir compte des autres dépenses ci-dessous. Pour un loyer sur l’île de Montréal, il faut débourser en moyenne 2 000 $ par mois (1 828 $ pour un 4 1/2 et 2 293 $ pour un 5 1/2 en 2024, selon les dernières données disponibles). On dépasse donc déjà cette somme comme propriétaire, seulement avec le remboursement de l'hypothèque pour une maison. Pour une année, c’est un donc total d'environ 24 000 $ que tu donneras à ton propriétaire.

L’électricité et le chauffage

Le prix pour l’électricité et le chauffage est toujours plus petit pour un appartement que pour une maison. La raison? La superficie. Pour une maison, il faut prévoir en moyenne 200 $ par mois. Pour un 3 1/2, tu peux calculer en moyenne 40$ par mois. C’est donc une dépense supplémentaire de plus de 150 $ pour ta maison.

L’entretien

L’entretien d’une maison est essentiel et c’est une tâche à ne pas négliger. En fait, il est essentiel de s’occuper de sa maison, notamment pour en conserver la valeur initiale. Par exemple, les fenêtres doivent être changées entre 20 et 30 ans. L’allée d’asphalte et le terrain aussi ont un coût d’entretien, été comme hiver. La toiture doit également être prise en charge : celle d’une maison unifamiliale doit être refaite entre 20 et 30 ans, si elle est en bardeau d’asphalte. Du coup, il faudra payer la nouvelle toiture et les nouvelles fenêtres au moins une fois durant les 25 ans de la durée de l’hypothèque. C’est obligatoire pour éviter d’avoir un dégât d’eau et de devoir négocier avec les assurances. Concernant les assurances, il ne faut pas oublier qu’il y a aussi un coût relié de 50 à 150$ par mois pour une maison de 400 000 $.

Du côté de la vie en appartement, il n’y a pas ou très peu d’entretien. Sans terrain ni cour, la vie en appartement te permet une plus grande liberté, mais dans un plus petit espace. Tu n’as jamais à penser à réparer ta porte de garage ou à ajuster le niveau de chlore de ta piscine. En plus, tu es souvent plus libre de partir en voyage quand cela te plait. La vie est plus simple, mais il faut t’assurer de payer ton loyer (et t’assurer tout court).

Les coûts annuels maison VS appart

Pour une maison unifamiliale en région de 400 000 $ :

Hypothèque : 24 427,44 $

Taxes : 2 402,80 $

Entretien : 1 000 $

Assurances : 1 200 $

Électricité : 2 400 $

Total = 31 430,24 $

Pour un appartement à Montréal :

Loyer: 24 000 $

Taxes : 0 $

Entretien : 0 $

Assurances : 400 $

Électricité : 480 $

Total = 24 880 $

La différence entre ces deux modes de vie est de 6 550,24 $ par année. D’un point de vue purement mathématique, la vie en appartement est nettement moins chère.

Sur le long terme par exemple, c’est vrai qu’une personne possédant une maison disposera de la valeur résiduelle, soit celle de sa propriété au moment de la vente. Mais, cette dernière aura déboursé beaucoup plus que le 400 000 $ initial de l’achat de sa maison. Seulement en frais hypothécaires, la personne aura déboursé un total de 610 685,23 $ sur 25 ans avec un intérêt de 5 %. À cela, il faut aussi ajouter les taxes et tous les frais afférents.

Donc, si 25 ans plus tard, ta maison est vendue au double du prix initiale, la valeur nette du profit ne sera pas de 800 000 $ moins 400 000 $, mais plutôt de 800 000 $ moins le total de tous les frais afférents. On est loin d’un profit net de 400 000 $, car il faut soustraire les taxes payées et toutes autres dépenses, comme ceux liés à l'entretien du domicile.

Qu'est-ce qui est le mieux?

Ce qu’il faut retenir, c’est qu’un bien immobilier n’est pas toujours le « meilleur » investissement parce qu’il nécessite beaucoup de dépenses, uniquement pour garder sa valeur initiale.

De son côté, la personne en appartement a aussi la possibilité et de faire du profit. En effet, si la personne investit la différence de coûts entre sa vie en appart et l’achat d’une maison, disons 5 000 $ par an, dans des placements, cette dernière aura accumulé un gain en capital intéressant de 142 254 $ au bout de 25 ans, avec un intérêt de 5 %.

Il est donc complètement faux de dire qu’une personne vivant en appartement jette son argent par les fenêtres. Ce choix peut être très avantageux financièrement, si la personne est responsable dans ses économies.

En conclusion, une maison, c’est surtout un mode de vie : avoir une cour, pas de voisins sur la tête, un jardin à s’occuper, etc. Elle est un investissement dans la mesure où la banque t’oblige à mettre de l’argent de côté. Posséder une maison, c’est donc se retrouver avec des paiements qui deviendront ton épargne mensuelle obligatoire. Si tu es incapable d’économiser, la maison pourrait toutefois devenir un bon moyen de te payer ta retraite de rêve. En revanche, si tu es discipliné dans ton rythme d’épargne et que tu veux garder une plus grande part de liberté, la vie en appartement, ce n’est pas fou financièrement!