Un expert en hypothèque explique tout ce qu'il faut savoir avant l'achat d'une 1ère maison

Ça peut paraître stressant de se lancer dans la recherche et l'acquisition d'une première propriété, surtout avec la hausse constante des prix sur le marché immobilier au Québec. Narcity s'est donc entretenu avec le PDG et co-fondateur de la compagnie de courtier.ères hypothécaires nesto, Malik Yacoubi qui est aussi un expert dans le milieu, afin de tout savoir avant l'achat d'une première maison.

Le porte-parole de la compagnie canadienne nous a donc partagé son expertise dans le domaine afin de répondre aux questions qu'on peut se poser lorsqu'on entreprend les démarches pour entrer sur le marché immobilier.

Quelles sont les grandes étapes avant d'obtenir les clés de sa première maison?

« Il faut se mettre dans le contexte actuel du marché. Aujourd’hui [...], il y a peu d’offres sur le marché puis il y a beaucoup de demandes. Quand tu parles d’une étape importante pour faire l’achat de ta première maison, c’est : Est-ce que je peux me permettre cette propriété-là?

« Est-ce que tu as assez de revenus, tu n’as pas trop de dettes pour pouvoir te permettre une hypothèque de, je vais dire n’importe quoi, 350 000 $? Puis si tel est le cas, est-ce que tu as le bon cash down pour mettre sur ta maison? Une des choses souvent que les premiers acheteurs vont penser c’est “Oh my god [...], faut que je mette 20 % de cash down.” La réalité c’est que non. Tu peux mettre 5 % de cash down pour acheter ta première maison.

« Après ça, est-ce que j’ai un bon dossier de crédit? Ça c’est important aussi. Les prêteurs hypothécaires comme Nesto ou les banques, on va vouloir prêter à des gens qui ont de bons dossiers.

« La deuxième chose qui est comme plus le fun, c’est de rêver un peu. Qu’est-ce que j’aimerais me permettre ou avoir comme première propriété? Une erreur qu’on voit souvent, ce sont les plus jeunes qui veulent faire l’achat de leur première propriété, ils se voient tout de suite avec trois enfants, un chien puis une cour arrière. La réalité, c’est que c’est rare que les gens vont s’acheter ça comme première propriété. [C’est donc] de réussir à gérer ses attentes. De se dire qu’est-ce qui est important pour moi.

« Ensuite, le marché est vraiment tough. Comment je fais pour bien entrer sur le marché? Je pense que c’est important de bien se faire conseiller par des agents d’immeuble. Comment faire son offre? À quel prix faire son offre? Quoi considérer et pourquoi? Il y a de plus en plus de gens qui vont faire des offres sans garantie légale ou sans faire d’inspection. On pense que c’est risqué, tu ne veux pas t’enlever des droits quand tu fais une offre.

« Les gens vont faire une offre. Advenant qu’elle est approuvée, il va généralement y avoir une condition de financement qui va naître [dans un délai] de 15 à 25 jours. Une fois que les conditions sont tombées, sur papier tu vas pouvoir devenir propriétaire de la propriété. Après ça c’est surtout de la paperasse et du légal avec le notaire. »

Vaut-il mieux attendre et économiser ou emprunter et foncer?

« C’est important de bien se faire conseiller sur les finances actuelles de la personne, chaque cas est différent. Une fois que tu es mindé, que tu veux entrer sur le marché et que tes finances sont correctes, un conseil que je donne pratiquement tout le temps c’est : N’essayez pas de trouver la propriété de rêve. Tu es mieux d’entrer dans le marché immobilier, commencer à bâtir ton capital immobilier puis, après ça, tu peux redéménager par la suite.

« Les gens qui essaient d’économiser le 20 % de cash down pour ne pas payer l’assurance hypothécaire… Si tu payes 20 % et plus de cash down, c’est un prêt qui n'est pas assuré donc qui va garantir que si tu n’es pas capable de payer, c’est l’assurance qui va rembourser. Quand c’est moins de 20 %, l’assurance hypothécaire permet d’avoir un meilleur taux parce que le prêteur n’a pas de risque, mais en échange tu dois payer une assurance qui est un montant ajouté à ton hypothèque. »

Comment fonctionne la mise de fond s'il s'agit d'un premier achat?

« Ça vaut la peine de parler à un expert hypothécaire pour savoir, mais moins que tu mettes de cash down, plus ton assurance est élevée. Tu décides de gérer tes finances puis en fonction de ta situation, des fois tu es peut-être mieux de mettre juste 5 % et de te garder un [coussin].

« Il y a beaucoup de premiers acheteurs qui vont utiliser l’assurance hypothécaire. Le temps que tu as économisé ton 20 %, le montant n’est plus assez pour la propriété que tu voulais t’acheter. »

Y a-t-il un type de propriété qui devrait être priorisé lors d'un premier investissement immobilier?

« Ça va dépendre de chaque personne, de ses besoins et de ses moyens. Tu es mieux de gérer tes rêves pour pouvoir y accéder plus tard que de juste attendre le rêve tout le temps avant de l’avoir.

« Des fois, tu es peut-être mieux de prendre deux chambres ou une chambre que de prendre quatre chambres, mais au moins tu vas avoir ces deux chambres-là. Après ça, tu vas pouvoir bâtir ton équité immobilière. De gérer leurs attentes dans le marché actuel, je pense que c’est important. »

Quel est le meilleur moment de l'année pour investir dans l’immobilier?

« C’est toujours dans [les environs du mois de mars] qu'il y a le plus de propriétés qui sortent sur le marché. C’est le moment de commencer à faire des transactions parce que plus que ça va dans l’année, moins qu’il va avoir de priorités sur le marché, donc moins que tu as le choix dans ton magasinage. Mais en même temps, c’est là que tu as le plus de compétition aussi quand tu vas faire des offres. »

À quoi faut-il porter attention lorsqu'on cherche une maison?

« Prenez un agent, c’est vraiment nécessaire puis un agent en qui vous allez avoir confiance, qui va vous donner les bons conseils sur la propriété. Il faut faire attention au type de propriété, ne pas payer trop cher pour quelque chose de brisé ou qu’on n’aura pas les moyens de rénover. »

Avez-vous des conseils pour bien préparer un budget?

« Première chose, paye ta carte de crédit. Tu veux avoir une carte de crédit à zéro, ça c’est l’idéal. Les gens qui n’ont pas nécessairement un excellent score de crédit, il y a moyen de le rétablir quand même assez rapidement si tu te concentres à payer tes dettes. [Sinon], ça enlève de la capacité d’emprunt.

« N’achète pas de voiture à crédit juste avant d’acheter une maison. Les pires cas que j’ai vu, ce sont des gens qu’on a préapprouvés pour acheter une maison puis entre le moment qu’on les a préapprouvés et qu’ils font leur première offre, ils ont acheté une auto avec un paiement mensuel. Ça fait que là, ils n’ont plus les moyens d’acheter leur maison. Ça arrive à quelques reprises par mois qu’on conseille aux clients de vendre leur voiture.

« Gère tes dépenses. Commence à mettre de l’argent de côté comme si t’avais ta propriété. Tu peux te pratiquer à faire ce paiement-là puis l’argent de différence, tu peux le mettre de côté pour ton cash down.

« Prévois des frais quand tu vas déménager, il y a des frais de notaire, des frais de déménagement, la taxe de bienvenue. Il y en a quand même des frais qui viennent un peu comme une surprise. Pratique-toi dans le fond, comme si tu étais déjà propriétaire. »